男子借名买房，30年后房屋拆迁，他却被名义房主儿子起诉要求返还占用期全部租金

每经编辑 孙志成

近日，赵男（化名）奔走于律所和法院间，在准备一场借名买房的官司诉讼资料。30年前赵男借名买房，30年后房屋拆迁，赵男却被已故名义房主的儿子起诉，要求其返还多年占用期间的全部租金。

这事儿发生在的盐田区海涛花园，是上世纪80年代深圳第一批商品房。30年了，房价已经暴涨，今年最高成交单价已经达到了11万元/平方米。拆迁叠加被诉，房屋实际出资人赵男最近愁得不行。

借名买房在现实生活中发生的原因多种多样，或为规避房屋限购政策，或为规避限贷政策以及其他贷款障碍，或为简便手续、减少税费、争享特定购房优惠，当然也有人为隐藏个人真实的财产信息而选择借名买房。

继承人不承认借名关系

海涛花园位于深圳市盐田区沙头角，是上世纪80年代深圳兴建的第一批商品房。根据当时的购房政策，1987年开盘时该小区仅限香港人购买，赵男想要购买该小区商品房，但由于是大陆籍，无购房资格，于是想到了向港籍的程因借名买房。

同年7月，赵男借用程因之名与开发商签订《商品房产购买合同》，并经公证处公证。此后赵男支付了全部购房款，开发商交付了房屋。

海涛花园  图片来源：贝壳找房

同年8月，该房屋登记至程因名下。其后，赵男全家将户口迁至海涛花园该房屋处，这套房子自交房后一直由实际出资人赵男占有使用或对外出租、纳税。

2010年，海涛花园被列入城市更新计划，此时该房屋也由赵男出租给进驻项目的开发商。2011年底，深圳市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审批并原则通过了《盐田区海涛花园更新单元规划》，此后由于补充方案不尽人意，海涛花园旧改工作一直处在缓慢推进中。

海涛花园  图片来源：贝壳找房

直到2019年4月，项目开发商突然告知赵男，已有新业主主张权利，并停止支付赵男房租。赵男了解后得知，房屋名义所有人程因已去世，该房屋已由其子继承，并已过户至其子名下。程因之子认为房屋为母亲程因的遗产，其已合法继承，要求赵男返还多年占用期间的全部租金。

对于为何购房已30年仍未将产权过户至个人名下这一问题，赵男表示，购房后其一直居住在海涛花园该房屋内，觉得无所谓，加上出名人程因长期居住在香港，不在深圳，基本上也没联系，所以一直都没办理房屋过户手续。

因程因之子拒不认可赵男实际权利人身份，赵男已起诉程因之子，要求其将房屋过户至赵男名下。

信荣团队首席律师张茂荣认为，借名买房虽然登记在出名人名下，但实际并非出名人所有，不是出名人遗产，不属于其继承人继承财产范围，《合同法》及即将实施的《民法典》对借名买房合同的性质都没有实质性规定。根据《合同法》第124条、《民法典》第467条，这属无名合同，应类推适用委托合同，而根据委托合同规定，受托人处理委托事务取得的财产当属委托人所有。

镁编了解到，由于旧改加持，目前海涛花园仅有少量房屋在售，均价在6万～6.5万元/平方米。据贝壳找房数据，今年以来海涛花园成交频繁，成交单价在7万～11万元/平方米，远超盐田区沙头角片区均价。

借名买房存在诸多弊端

7·15调控升级后，深圳购房名额愈发珍贵。在市场上，一个购房名额叫价几万到几十万不等。如今限售限购政策严控下，短则三年长则更久的代持隐匿了什么风险？房屋是否会被出名人侵占？如何规避此类风险？

最高人民法院法官国际交流中心认为，借名买房存在诸多弊端，如借名购买经济适用房等政策性房屋的，屡屡因名义产权人反悔，导致出资人无法取得房屋产权；借名购买普通房屋的，登记购房人反悔不承认借名买房之事或者登记购房人死亡，其继承人不了解、不承认借名之事。此外房产还存在被名义购房人转让、抵押或者被法院强制执行等风险。

不得已需要借名买房前，应尽量签订借名协议，张茂荣认为，协议具有一般的合同约束力，应认定为有效合同，对于亲属之间约定的借名买房协议，可通过购房票据、实际使用或控制房屋等客观情况来认定。

如果实际出资人与名义所有人双方间不存在借名买房的书面协议，实际出资人该如何主张其权利呢？张荣茂表示，借名买房情形下，如果真正购买人所举出的间接证据能够形成完整的证据链条，证明其系真实购房人的，应当确认其系真正的房屋产权人。“现实中也有人靠完整举证胜诉拿回了房子。”

对于如何规避借名买房而房屋反被侵占的风险，张荣茂表示，建议借名人在具备购房资格的情况下，尽早要求出名人过户：只有在自己名下，才是安全的。

此外，值得注意的是，借名买房协议如果违反他人合法利益、社会公共利益的会被认为无效，且不具有当地购房资格借名买房请求办理过户手续的，法院不予支持。

编辑|孙志成 杜恒峰 王嘉琦

本文转自：镁刻地产（微信号：Real-estate-Circle）