被房企“全民经纪人”销售模式抢了生意，深圳五大中介机构联合抵制

每经记者 黄婉银每经编辑 陈梦妤 李净翰

6月17日，深圳五大中介机构——中原、链家、Q房、乐有家和美联物业联合发布声明，坚决抵制“全民经纪人”营销模式。

走私单现象泛滥是深圳五大中介机构发起这场联合抵制的主要原因之一。

他们表示，坚决不接受任何“全民经纪人”等模式的分销合作或类似操作行为；坚决不参与任何开发商/发展商/渠道商发起的分销转介类“全民经纪人”违法违规营销模式。

镁编就此采访了相关中介机构负责人、开发商、中介协会等多方人士。可以说，这次联合抵制本质上是一次中介机构与开发商博弈，开发商或许可以不管黑猫白猫，但如果平台被彻底打击，谁也不会是赢家。

“走私单”成为被抵制最直接因素

“全民经纪人”营销模式其实在房地产行业已盛行多年，今年的疫情助推了其发展。

疫情影响之下，今年各大房企开始着力推广自己的线上营销平台上，又掀起一波全民营销、全民兼职销售员或经纪人的浪潮，如碧桂园的“凤凰云”、恒大的恒房通、富力旗下的富力好房等。

房企的目的很简单，给予和中介机构同样甚至更低的佣金，发动尽可能多的人来卖房。但对于中介机构而言，无异于市场领地被搅乱。

令中介机构始料未及的是，房企“全民营销”十分见效，例如恒大就创下了3天成交近5万套，锁定580亿元销售额的战绩，而且通过低认购金额和注册奖励等举措，圈到了一大批客户，这一庞大的客群，未来就有可能成为取代中介渠道的资本。

更让中介机构无法忍受的是，在这场“全民营销”中，部分持有牌照的经纪人利用所在经纪公司的资源，为房企促进成交，却不带来收益，俗称“走私单”。

李旭是华南区域一公寓项目的营销管理人士，他指出，传统三级销售渠道代理模式，像链家、Q房这种平台公司，由他们与开发商直签代理合同后，个人经纪人通过平台向开发商报备带客，客户成交后与这些平台按固定的分成比例进行佣金分成。

李旭说，开发商的全民营销政策，其实就是给了这些个人经纪人可以跳开平台公司的渠道，平台公司的收入肯定受到影响。

作为本次联合声明代表方之一，深圳中原董事总经理郑叔伦在接受镁编采访时就直指，开发商启用经纪人个人承接房地产经纪业务，如果持有牌照的经纪人是在合法合规的房地产经纪公司任职，那就涉及开发商没有经过相关房地产经纪公司同意，私下引诱经纪人合作的情况。

“利用经纪公司的资源来成交，并且中间涉及金钱报酬，这样的走私单行为，会不会违反法律法规呢？会不会涉及行贿呢？这部分私下支付给私人的报酬，到底有没有交税，是否涉及偷税漏税？”郑叔伦直言。

一位链家城市站的中层管理人士也告诉镁编，“飞单”、走私单是平台最怕的，这相当于拿着平台的资源和平台带来的客户赚外快，有些经纪人走私单走得相当猖狂。

图片来源：每经记者黄婉银摄

“难道还不允许别人赚钱了？”

五大中介机构在声明中对“全民经纪人”的定义是：开发商/发展商/渠道商不论执业资质，发动一切不特定个人充当“房产经纪人”，为其提供客户信息，并在成交后交付予个人一定报酬。

“要抵制市场上一些利用大公司去看房的‘撬单跳单’行为的个人和机构，规范房地产代理市场。”深圳资深经纪人谢林锋表达了对联合抵制声明的支持。

但对开发商而言，不管是传统中介机构经纪人，还是“全民经纪人”，只要能帮他们销售房源，就是他们需要的经纪人。

深圳市房地产中介协会发展研究部主管华洪对镁编表示，“全民经纪人”模式在新房代理领域属于近年来的一种全新营销模式，对传统依赖中介引流、转介等代理业务影响比较大，而这次几大龙头企业一起发起抵制，也是传统中介代理对这种新业态模式一次比较大的集体反抗。但也要理性看待，任何运营模式的创新，最终能否生存下去不是行业说了，而是消费者。

一位在深圳有在售项目的房企市场营销端人士认为，中介机构抵制“全民经纪人”的理由并不充分，“难道还不允许别人赚钱了？”

五大中介机构在声明中表示，“全民经纪人”的营销模式无法根本保证广大消费者的合法利益，也严重妨碍了房地产经纪业务市场的正常经营秩序，破坏了行业市场的良好“生态环境”。

因此，他们将坚决不接受任何“全民经纪人”等模式的分销合作或类似操作行为；坚决不参与任何开发商/发展商/渠道商发起的分销转介类“全民经纪人”违法违规营销模式；坚决不发布“全民经纪人”等违法违规营销模式下的分销转介项目任何形式的广告宣传；坚决打击公司经纪人个人以所谓“全民经纪人”营销模式的各种走私单行为。

华洪也进一步指出，对于经纪人走私单，协会是有相关行业自律规范予以禁止的，一旦经机构反馈，查实属实，将被记入不良信息记录，严重的甚至会吊销星级，甚至被列入行业黑名单。

张成是一名代理策划经理，他所在的中介机构未参与本次的联合抵制，但他也认为，“全民经纪人”模式最大的问题是会导致平台经纪人拿着平台资源拉客然后绕过平台拿佣金。这不是动蛋糕那么简单，这相当于是平台养人又收不回成本。“如果平台消失了，真只靠所谓的全民营销，开发商也拉不到客。”

“我们发表联合抵制声明，是为了引起全行业的重视，我们不排除视事态发展情况，进一步采取联合行动的可能。”五大中介机构在声明最后如是说。

记者|黄婉银编辑|陈梦妤 李净翰 王嘉琦

来源：镁刻地产（微信号：Real-estate-Circle）

封面图片来源：每经记者 黄婉银 摄